房地产企业全程会计核算与税务处理（第二版） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

◆以房地产企业开发流程为主线，从立项、征地、建设、预售、销售到清盘清算，环节全面，结构完整，脉络清晰，逻辑性强，几乎涵盖房地产项目开发的全过程、全业务、全领域的会计与税务处理

◆按照房地产企业的开发流程讲解会计处理，全套的房地产开发企业会计科目、成本核算明细科目的账务处理，详尽的成本核算方法，使本书更加贴近房地产企业会计核算的实际，内容更加全面系统，行业特色更加突出，框架更加清晰完整

◆特别注重房地产企业涉税业务的会计处理，尤其是对令人头疼的土地增值税与企业所得税的计缴进行了重点讲解。

章 房地产企业会计核算与税务处理概述

节 房地产开发经营的主要特点

一、房地产开发企业的类型与主要业务

（一）房地产开发企业的类型

（二）房地产开发企业的主要业务

二、房地产开发业务的主要特征

三、房地产开发经营的主要流程

（一）土地取得阶段

（二）前期准备阶段

（三）建设施工阶段

（四）房产销售（预售）阶段

（五）项目清算阶段

（六）自持物业阶段

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进

一、房地产开发企业会计制度形成的前期

二、《房地产开发企业会计制度》实施阶段

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》

第三节 房地产开发企业的财税特征

一、房地产开发业务的财税特征

二、房地产开发企业缴纳的主要税种

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一、房地产开发企业的会计科目设置

二、重要会计科目的核算内容

（一）开发成本

（二）开发产品

（三）投资性房地产

（四）应付账款

（五）应交税费

（六）主营业务收入

（七）其他业务收入

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理

节 企业设立条件

一、内资房地产企业设立的法律要求

（一）《公司法》有关规定

（二）《城市房地产管理法》有关规定

（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定

（四）《房地产开发企业资质管理》有关规定

二、设立外商投资房地产企业的要求

（一）注册资本要求

（二）设立流程

（三）特殊规定

三、注册资本金的要求

四、项目资本金的要求

第二节 企业设立阶段的会计核算

一、会计科目的设置

（一）实收资本（或股本)

（二）资本公积

二、注册资本的核算

（一）设立登记时出资的核算

（二）增加注册资本的核算

(三)实收资本减少的核算

第三节 企业设立阶段的税务处理

一、税务登记

（一）税务登记证的办理

(二）税务登记证的变更

二、企业设立阶段的纳税计算

（一）印花税

（二）契税

三、不同出资方式的税务处理

四、分支机构设立的税务处理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支机构设立的税务分析

第四节 筹办期的界定与开办费的处理

一、筹办期的概念

二、开办费的开支范围

（一）允许计入开办费的支出

（二）不能计入开办费的支出

三、开办费的会计核算

四、开办费的税务处理

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理

节 土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地征收和建设用地供应

四、土地供应的程序

五、二级市场土地转让的法律规定

第二节 获取土地阶段的税务处理

一、契税

（一）纳税义务人

（二）契税税率

（三）契税计税依据

（四）契税的征收管理

（五）契税计税依据解读

（六）契税的会计处理

二、耕地占用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据

（四）耕地占用税的税率

（五）耕地占用税的征收管理

（六）耕地占用税的会计处理

三、城镇土地使用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据和税额

（四）城镇土地使用税的征收管理

（五）城镇土地使用税的税收优惠

（六）城镇土地使用税的会计处理

四、印花税

（一）税目和税率

（二）税收优惠

（三）印花税的征收管理

（四）印花税的会计处理

五、营业税

六、个人所得税

七、土地增值税

第三节 获取土地阶段的会计核算

一、一般企业获取土地的会计处理

二、房地产开发企业取得开发用土地的会计处理

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理

（三）在建项目收购的会计处理

（四）合作建房的会计处理

（五）自用土地使用权的会计处理

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理

节 开发建设阶段业务概述

一、项目策划设计阶段

二、项目准备阶段

三、项目施工阶段

四、项目竣工验收阶段

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理

一、开发建设阶段涉及的主要税种

（一）城镇土地使用税

（二）印花税

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理

（一）建筑安装工程承包方式

（二）不同工程承包方式的会计处理

（三）甲供材模式的税务风险

第三节 ＢＴ及ＢＯＴ项目的会计核算与税务处理

一、BT项目工程承包

（一）BT模式的含义

（二）BT模式的特点

（三）BT项目分类

（四）BT项目的会计核算

（五）BT模式下的税务风险

二、BOT项目工程承包

（一）BOT模式的含义

（二）BOT项目管理部的会计核算

（三）BOT项目公司的会计核算

（四）BOT项目的摊销与移交

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转

节 开发成本核算概述

一、成本核算的基本程序

二、确定成本核算对象

（一）成本核算对象的概念

（二）确定成本核算对象的原则

（三）确定成本核算对象的方法

（四）房地产开发企业成本对象管理要求

三、划分成本核算项目

（一）成本核算项目的分类

（二）成本项目的核算内容

四、成本核算对象和成本项目之间的关系

第二节 期间费用核算概述

一、费用的特点

二、费用确认的原则

三、费用确认的标准

四、费用的核算内容

（一）管理费用

（二）销售费用

（三）财务费用

第三节 成本费用会计科目的设置

一、开发成本

二、开发间接费用

三、开发产品

四、管理费用

五、销售费用

六、财务费用

第四节 成本归集、分配的会计处理

一、成本分配方法

（一）占地面积法

（二）建筑面积法

（三）直接成本法

（四）预算造价法

二、成本分配方法对土地增值税的影响及例释

（一）不同成本分配方法下的税款差异分析

（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法

（三）层高系数建筑面积法

（四）特殊的成本分摊方法

三、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

(一)土地征用及拆迁补偿费的归集

(二)土地征用及拆迁补偿费的分配

四、前期工程费的归集与分配

（一）前期工程费的归集

（二）前期工程费的分配

五、建筑安装工程费的归集与分配

（一）采用发包方式的核算

（二）采用自营方式的核算

（三）建筑安装工程费的分配

六、基础设施费的归集与分配

（一）基础设施费的归集

（二）基础设施费的分配

七、开发间接费用的归集与分配

（一）开发间接费用的归集

（二）开发间接费用的分配

第五节 公共配套设施费的会计核算

一、公共配套设施成本对象的确定

（一）营利性公共配套设施

（二）非营利性公共配套设施

二、公共配套设施的成本核算对象

（一）营利性公共配套设施的成本对象

（二）非营利性公共配套设施的成本对象

三、公共配套设施费的会计核算方法

（一）营利性公共配套设施费的核算

（二）非营利性公共配套设施费的核算

四、预提公共配套设施费的会计核算

（一）公共配套设施费的预提范围

（二）预提公共配套设施费的账务处理

(三）预提公共配套设施费的计算方法

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算

一、土地开发成本的核算

(一)土地开发成本的划分和归集

(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

(三)土地开发成本的核算

（四）已完成开发土地开发成本的结转

二、代建工程成本的核算

第七节 开发完工产品成本的结转

一、开发产品总成本的核算

（一）计算总成本的原则

（二）成本预提

（三）成本核算对象总成本计算表

二、结转完工开发产品成本

（一）开发产品的科目设置

（二）开发产品成本明细表

三、结转开发产品成本

（一）销售产品成本明细表

（二）成本差的账务处理

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理

节 销售（预售）阶段业务概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

(一)商品房预售与现房销售

(二)自行销售与委托销售

（三)一次性付款、分期付款及按揭付款

（四）商品房销售流程

三、销售其他建筑物

四、代建工程

五、其他业务

（一）商品房售后服务收入

（二）材料销售收入

第二节 销售（预售）房款的会计核算

一、销售定金的会计核算

(一)定金的概念

(二)销售定金的管理

(三)定金的会计处理

(四)定金的税务处理

二、会员费及诚意金的会计核算

(一)会员费及诚意金的概念

(二)会员费及诚意金的管理

(三)会员费及诚意金的会计处理

（四）会员费及诚意金的税务处理

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

(一)预售房款的概念

(二)预售房款的管理

(三)预售房款的账务处理

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

(一)销售更名的会计核算

(二)销售退房的会计核算

(三)销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

（一）代收款项的会计核算

（二）代收款项的税务处理

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理

一、收入的确认条件

（一）《企业会计准则》关于收入的确认条件

（二）税法关于收入的确认条件

（三）完工条件

二、销售收入的账务处理

三、商品房面积差的会计核算

四、拆迁还房的会计和税务处理

(一)拆迁还房的概念

(二)拆迁还房的税务处理

(三)拆迁还房的会计处理

五、委托代销收入的会计核算

（一）收取手续费方式

（二)视同买断方式

六、售后回购房屋收入的会计核算

（一）会计处理

（二）税务处理

七、附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算

八、销售折扣、折让及退回的会计核算

第四节 商品房销售成本的会计核算

一、开发产品的会计核算

二、开发产品销售时的会计核算

三、成本差异的会计核算

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理

节 出租物业的会计核算与税务处理

一、出租物业的初始计量

(一)出租物业的确认

(二)出租物业的账务处理

(三)出租物业暂估入账的账务处理

二、出租物业收入的会计核算与税务处理

(一)出租收入的确认

（二）租金收入的账务处理

(三)免租期收入的账务处理

（四）租金收入的税务处理

三、出租物业后续支出的会计核算

(一)维修的账务处理

（二）装修的账务处理

（三）改建支出的账务处理

四、出租物业后续计量的会计核算

（一)成本计量模式的账务处理

(二）公允价值计量模式的账务处理

（三）后续计量模式变更的账务处理

五、投资性房地产转换的会计核算

（一）投资性房地产转换形式

（二）投资性房地产转换日的确定

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算

六、投资性房地产处置的会计核算

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理

第二节 自营物业的会计核算与税务处理

一、自营物业的会计核算

(一)自营物业的确认和初始计量

(二)自营物业经营的账务处理

二、自营物业后续支出的会计核算

(一)自营物业装修的会计核算

(二)自营物业改建的会计核算

(三)自营物业日常维修的会计核算

(四)自营物业计提折旧的会计核算

(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算

三、自营物业处置的会计核算

第八章 纳税活动的会计核算

节 营业税金及附加的会计核算

一、房地产开发企业营业税的处理

(一)营业税的计税依据

（二)营业税的税率

二、销售物业营业税的账务处理

(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理

(二)销售不动产应纳营业税的账务处理

(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理

三、营业税金附加的会计核算

（一）城市维护建设税的核算

（二）教育费附加的核算

第二节 土地增值税的会计核算

一、土地增值税的税务处理

二、现房销售的土地增值税核算

三、期房销售的土地增值税核算

第三节 房产税的会计核算

一、房产税的税务处理

（一）征收方法

（二）纳税义务发生时间

（三）缴纳时间

二、房产税的会计科目设置

三、房产税的账务处理

（一）直接在管理费用列支的会计核算

（二）分期摊销房产税的会计核算

第四节 城镇土地使用税的会计核算

一、城镇土地使用税的税务处理

（一）计征时间

（二）计算公式

二、城镇土地使用税会计科目的设置

三、城镇土地使用税的账务处理

第九章 土地增值税清算的会计核算

节 土地增值税清算及清算时点

一、土地增值税清算对象的选择

二、土地增值税清算的时点

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算

一、已全额开具商品房销售发票的收入确认

二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认

三、开发产品所有权转移视同销售的收入确认

四、出让金返还收入的确认

五、售后返租转让收入的确认

第三节 土地增值税清算成本的确认

一、计算增值额的扣除项目

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

（四）与转让房地产有关的税金

（五）财政部规定的其他扣除项目

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析

（一）相同点

（二）差异点

第四节 土地增值税清算综合案例

一、土地增值税清算应提供的资料

二、房地产公司及清算项目基本情况

三、扣除项目金额税务审核情况

四、土地增值税分清算对象计算情况

(一)非普通住宅部分的土地增值税计算

（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算

五、土地增值税清算结论

六、土地增值税清算申报表及附表

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理

节 利润形成的会计核算与税务处理

一、利润的构成

（一）营业利润

（二）利润总额

（三）净利润

二、利得与损失的会计核算

（一）账户设置

（二）会计处理

三、利润形成的会计核算

（一）期间损益的结转

（二）企业所得税的计算

（三）所得税账户设置与会计处理

（四）净利润的结转

（五）年度亏损的会计处理

第二节 利润分配的会计核算与税务处理

一、利润分配的流程

（一）弥补以前年度亏损

（二）提取法定盈余公积金

（三）提取任意盈余公积金

（四）向投资者分配股利

二、利润分配的会计核算

（一）账户设置

（二）会计处理

第三节 企业所得税的会计核算

一、会计利润与应税利润

二、永久性差异与暂时性差异

（一）永久性差异

（二）暂时性差异

三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认

四、所得税费用的确认与计量

（一）当期所得税

（二）递延所得税

（三）所得税费用

五、企业所得税的会计核算

（一）会计核算的一般程序

（二）账户设置

（三）账务处理

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴

节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述

一、企业所得税的预缴

（一）日常所得税会计处理

（二）预收房款的所得税会计处理

（三）期末所得税会计处理

二、企业所得税的汇算清缴

（一）汇算清缴的基础

（二）汇算清缴的一般程序

（三）汇算清缴的期间

（四）汇算清缴的申报

三、所得税汇算清缴的纳税调整

（一）收入确认的纳税调整

（二）视同销售的纳税调整

（三）业务招待费、广告费的纳税调整

（四）利息支出的纳税调整

（五）罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整

（六）税收滞纳金的纳税调整

（七）准备金的纳税调整

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整

（九）未取得发票及不合规票据的纳税调整

（十）所得税申报表的填报

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析

一、基本资料

二、企业所得税申报表

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理

节 企业分立的会计核算与税务处理

一、企业分立的类型

（一）存续分立（分拆分立）

（二）新设分立（解散分立）

二、企业分立的特点

三、企业分立的会计处理

（一）会计处理原则

（二）企业分立的具体会计处理

四、企业分立的税务规定

（一）企业所得税

（二）契税

第二节 合作开发的会计核算与税务处理

一、联建模式的概念

(一)联建模式的认定条件

（二）伪联建模式的认定

二、联建模式下的税务处理

三、联建模式下开发产品分配的会计与税务处理

四、联建模式下项目分红的会计与税务处理

第十三章 房地产企业会计核算综合案例

节 欣嘉公司全流程整套账务处理

一、公司设立

二、土地征用及拆迁补偿

三、土地竞拍

四、3月份其他业务

五、项目立项和规划

六、4月份其他业务

七、建筑安装业务

八、预(销)售业务

九、其他事项

第二节 欣嘉公司财务报表及相关附表

蔡昌

著名财税专家，中央财经大学税务学院税务管理系主任，税收筹划与法律研究中心主任。中央财经大学MBA、MPACC、MT等研究生《税收筹划》课程主讲教授，北京大学、清华大学、浙江大学、中山大学、上海交通大学、西南财经大学总裁班、财务总监班客座教授，北京天和经济研究所研究员，兼任北京中经阳光税收筹划事务所首席专家，担任国内多家企业独立董事、财税顾问，具有丰富的财税操作实践经验。“名家论坛”、“前沿讲座”、“时代光华”特邀主讲嘉宾，讲座风格幽默风趣、旁征博引，相继出版《掌控税收》《财务难题12讲》《新税法解读》《税收筹划16招》等系列电视讲座。

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编辑推荐

★一线专家历时两年，以亲身实战经验为基础，精心打造

★涵盖房地产企业全流程财税业务的方方面面，行业特色明显，会计核算和税务处理结合紧密

★来自大型房地产开发企业原汁原味的案例，还原房地产企业真实的财税工作情境

前言

房地产企业会计核算与税务处理实战读本！

不是批评的严重警示——面对薄弱的房地产会计核算现状，房地产界高管们务必意识到会计核算的质量不容忽视

自2006年《企业会计准则》颁布实施以来，房地产企业执行《企业会计准则》进行会计核算已经多年。但是，由于房地产企业的业务流程及税收操作的特殊性以及房地产企业财税人员对该行业财税特殊性掌握不够熟练的实际情况，房地产企业会计核算的质量令人担忧。一些房地产企业的会计科目随意使用，会计账务错漏百出，其不规范程度远远超出想象；一些财务人员分不清房地产开发成本与期间费用的界限；更多的财务人员困惑于会计核算与税务处理的差异，税收计缴的会计处理不够熟练，对土地增值税、企业所得税的预缴、汇算清缴及清算申报更是稀里糊涂。这种混乱的状况严重影响了房地产企业的会计核算及会计信息质量，影响了房地产企业的正常纳税活动，更谈不上通过会计核算来合法节税，控制纳税风险，有效降低税负。

本书的特色与价值——

1.

一线专家历时两年，以亲身实战经验为基础，精心打造

本书的编著者均为多年工作在房地产企业财税培训、咨询一线的专家，实战经验丰富，对房地产企业财税工作的现状非常了解，特别理解企业财务人员的困惑，也深感国内房地产行业财税类书籍在实操性、针对性方面存在的巨大不足。基于此，编著者决心根据自身的专业知识及实践经验，策划编写一本系统讲解房地产企业全程会计核算与税务处理的著作，以期真正帮助房地产企业的财务人员提高会计核算和税务处理

技能，提升财税工作质量。编写组曾多次召开座谈会对该书内容进行专题讨论。针对初稿中存有疑惑的问题，编著者深入到房地产企业财务实践中反复验证后确定解决方案。本书编写历时两年，期间五易其稿，终得以定稿。

2.

涵盖房地产企业全流程财税业务的方方面面，行业特色明显，会计核算和税务处理结合紧密

本书按照房地产企业的开发流程讲解会计处理，全套的房地产开发企业会计科目、成本核算明细科目的账务处理，详尽的成本核算方法，使本书更加贴近房地产企业会计核算的实际，内容更加全面系统，行业特色更加突出，框架更加清晰完整，有助于房地产财会人员迅速掌握房地产会计的核算技巧，建立完善有效的账务核算体系。

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3.

来自大型房地产开发企业原汁原味的案例，还原房地产企业真实的财税工作情境

借鉴标杆房地产企业财税处理的成功做法，能够为房地产企业规范会计核算与税务处理提供捷径，因此，编著者特别重视案例的编写。本书案例均以房地产企业财税实际情况为基础加工整理而成，原汁原味，给读者以身临其境的感觉。尤其是“房地产企业会计核算综合案例”一章，汇集了房地产开发项目全过程的重要业务，融税务处理与会计核算于一体，引导读者按照规范的操作方式完成房地产企业全套的财税处理业务，带给读者更加真切的感受。

本书由蔡昌担任主编，黄洁瑾、景志伟、阴长霖任副主编，全书由蔡昌、阴长霖总纂定稿。参加本书初稿撰写工作的有蔡昌、黄洁瑾、景志伟、阴长霖、徐琳、牛鲁鹏等。本书出版后得到社会各界的广泛关注和好评，仅出版1年多时间即告售罄。本书主编、副主编对全书内容进行了细致修订，更正了版的一些疏漏和错误之处，同时增补了一些政策。参加这次修订工作的有蔡昌、黄洁瑾、景志伟、阴长霖等，本次修订工作后由蔡昌总纂、定稿。本书囊括了团队的智慧，凝聚了大家的经验。在此，我们对编写组各位成员付出的辛勤劳动致以诚挚的谢意。本书在编写过程中还得到了中央财经大学税务学院、北京中经阳光税收筹划事务所、北京汇泰鹏辉税务师事务所的大力支持，在此表示诚挚的谢意！

房地产开发企业的财会人员为本书的主要阅读对象，当然,本书也适合房地产企业的高管阅读以提升财税务方面的决策能力。同时，本书还可作为高等院校的会计专业及房地产专业的教材。限于编著者的学识水平，书中不足之处在所难免，恳请广大读者在阅读时将遇到的问题及改进意见及时反馈给我们，以便再版时修改完善（联系邮箱：13910862160@126com）。我们期待您的宝贵意见和建议，欢迎不吝赐教。

编著者

2016年1月